scrobble.life
Polish HIVE

Lewak Śpiewak i jego 40%

Dysydent@dysydent (59)912d

Oglądam sobie debatę "mieszkanie prawem czy towarem" pomiędzy Mentzenem i Zaorskim z jednej strony a dwoma lewakami z drugiej. Pomijam już to, że sam tytuł debaty jest debilny, bo to jakby debatować np. czy jabłko jest uczuciem czy owocem. Trochę jak spór z analfabetami o ruch pozorny Słońca na niebie.

Ale szczególnie irytujący jest ten łysy lewak - Śpiewak. Raktywista miejski. Otóż Śpiewak twierdzi w tym swoim jazgotliwym przekrzykiwaniu wszystkich, że "deweloperzy mają 40% marż" - ogólnie spasione, tłuste koty na krwawicy ludu pracującego miast i wsi, wyzyskiwacze, burżuazja, rozkułaczyć ich.

Jak jest naprawdę? Otóż najwyższy, rekordowy poziom zysków, deweloperzy osiągali w 3 kwartale 2023 roku i było to nie 40% (wyssane z palucha), ale 31,4% brutto. Brutto znaczy przed podatkiem. To oznacza, że jeśli to jest spółka to musi ona zapłacić CIT w wysokości 19% (bo raczej deweloper nie łapie się na niski, 9% CIT dla małych firm). Czyli już schodzimy do 27,9%. Ale to nie koniec. To jest marża za średnio około 40 miesięcy - nieco ponad 3 lata, gdyż tyle trwa średnio taka inwestycja - od zakupu ziemi, przez uzyskanie pozwolenia, aż po oddanie obiektu do użytku. Z procentu składanego możemy sobie przeliczyć, że jest to około 7,5% rocznie. Czy to dużo? Aktualnie najlepsza lokata w banku to 5,5% dla klientów indywidualnych. Tu jest tylko o 2% więcej, ale kosztem ryzyka (ta inwestycja może się nie udać, dużo się może stać po drodze, a w banku są gwarancje) oraz wymaga to włożenia innych walorów - wiedzy, zaangażowania, pracy. Czyli w sumie bardzo słaba ta rentowność, z 40% schodzimy do 2%. Naprawdę, złoty interes, jak wygrana w totka. Tyle jeśli chodzi o populistyczny jazgot tej łysej pały. Z całą resztą jego twierdzeń i pomysłów jest podobnie.

image.png

Comments · 5

  • @hive-lu(65)· 903d

    Hello dysydent!

    It's nice to let you know that your article will take 12th place. Your post is among 15 Best articles voted 7 days ago by the @hive-lu | King Lucoin Curator by sarmaticus

    You receive 🎖 0.4 unique LUBEST tokens as a reward. You can support Lu world and your curator, then he and you will receive 10x more of the winning token. There is a buyout offer waiting for him on the stock exchange. All you need to do is reblog Daily Report 230 with your winnings.

    2.png

    Invest in the Lu token (Lucoin) and get paid. With 50 Lu in your wallet, you also become the curator of the @hive-lu which follows your upvote. Buy Lu on the Hive-Engine exchange | World of Lu created by szejq

    If you no longer want to receive notifications, reply to this comment with the word STOP or to resume write a word START

  • @maciejficek(65)· 909d

    Nie zgadzam się z Twoim postem i poniżej uzasadniam dlaczego:

    • od zysków deweloperów odjąłeś podatek, ale od 5,5% lokaty już nie. Po odjęciu podatku Belki od lokat z 5.5% robi się 4,455%. Czyli nie 2% różnicy, a ponad 3%. 3% to o połowa więcej niż 2%. Posiadacz lokaty też ryzykuje - bank może zbankrutować. I nie można wypłacić pieniędzy w trakcie lokaty - deweloper w sytuacji nagłej raczej da radę odsprzedać rozpoczęty projekt innemu deweloperowi.
    • mam wrażenie, że od pewnego czasu to "podejmowanie ryzyka" to taki dupochron na wszystko "nie możecie mnie krytykować, bo podejmuję ryzyko". Od lat słyszę o tym wielkim męczeńskim ryzyku flipperów, rentierów, deweloperów, a gdy przychodzi co do czego, to nigdy ani na YouTube, ani na Bankier.pl, ani na money.pl, ani nigdzie indziej w Internecie nie widziałem rozmowy z osobą, albo wpisu osoby, która by się zajmowała którąkolwiek z tych powyższych czynności, i która naprawdę by straciła i zrezygnowała przez to ryzyko. Za to ilość treści z kolejnymi nowymi rentierami, flipperami i deweloperami rośnie w tempie wykładniczym, podobnie jak ilość nieruchomości flipowanych lub wynajmowanych przez tych którzy już to robią od lat. Prawdopodobnie za każdym razem, gdy decyduje się na podróż samochodem, ro ryzykuję swoje życie bardziej, niż deweloper/flipper/rentier swój majątek. Gdyby deweloperzy mieli tak źle, jak piszesz, to nie byliby deweloperami, bo nikt ich do tego nie zmusza. No i część tego ryzyka ponosi dawca kapitału na budowę.
    • to 31,4% o którym wspominasz, to marża deweloperów giełdowych - nie wszyscy są giełdowymi
    • za część spadku marży odpowiada wzrost kosztów pozyskania kapitału na budowę (z powodu wysokich stóp procentowych i inflacji), więc jeśli np. przyjmiemy to 31,4% i jakieś mieszkanie sprzedano za 1_314_000 zł, to deweloper wybudował je nie za 1_000_000 zł, tylko za mniej, np. 900_000 zł, więc "moralna marża" płacona deweloperowi i dawcy kapitału przez nabywcę jest statystycznie dużo wyższa, niż te 31,4%, w tym przypadku 414_000 zł to 46% z 900_000 zł.

    Zachęcam do kulturalnej dyskusji @engrave @dysydent @herosik @sarmaticus

  • @doabit(54)· 911d

    Nie znam się, ale się wypowiem. Może nie ma tam 40%, ale 5%, to też raczej nie jest. Jeżeli spojrzeć na kapitalizację, wzrost kursów akcji i wypłacane dywidendy kilku developerów z GPW, to na pewno w ostatnich kwartałach dają sporo większy zwrot niż lokata, skądś biorę się zarówno wyceny, jak i zysk do podziału na dywidendę. Artykuł fajnie zajawia, ale przydałoby się trochę dowodów w postaci wyników kwartalnych, etc. - tak wiem, że są dostępne publicznie. Po prostu w tej wersji to takie sobie gdybanie-uważanie. Pzdr :)

  • @sarmaticus(62)· 911d

    Szkoda, że relacja z debaty nie jest troszkę dłuższa, dalej nie wiem czy jest sens tracić na nią tyle czasu ;) @tipu curate 3

  • @engrave(74)· 911d

    No muszę przyznać, że byłem pod wrażeniem fikołków umysłowych tego pana. To nie lada sztuka tak bardzo nie rozumieć otaczającego świata i tego co się słyszy.